编者按
从2016年12月中心经济工作会议首提“房住不炒”，到2019年7月30日中心政治局会议再次重申，并提出“不将房地产作为短期影响经济的手法”,近3年来，在全国规模内敞开了“史上最严峻”的房地产调控，调控覆盖了悉数一二线城市及部分三四线城市，规模之广、力度之大、手法之丰厚、持续时间之长可谓前所未有。密布调控之下，一线城市房价停涨，大部分二线城市涨幅回落，三四线城市开端熄火。
回忆近3年的密布调控，房地产商场呈现怎样的改变？未来将何去何从？中房智库将经过方针和商场数据的整理，依据不同能级城市，找出房地产调控的头绪并加以反思。
中房智库研讨员 苏志勇/文
北京、上海、广州、深圳这四大一线城市，作为京津冀、长三角、珠三角三大城市群的中心，不仅是经济开展的龙头，也是房地产商场的风向标，毫无疑问也是这一轮房地产调控的重中之重。
从国家计算局刚刚发布的上半年经济数据看，上海和北京这两个强一线城市GDP别离到达了16409.94亿元和15212.5亿元，深圳和广州以12133.92亿元和11755.54亿元紧随其后，从经济位置上，四大一线城市位置难以撼动。
从房价计算看，依据wind数据计算，本年6月份深圳、上海、北京、广州产品住所成交价格别离为53337元/平方米、53013元/平方米、49032元/平方米和25548元/平方米，其间深圳、上海、北京排列城市房价前三。涨幅方面，一线城市产品房价6月份同比涨幅0.55%，7月份同比涨幅0.83%。另据我国社科院财经战略研讨所发布6月《我国住所商场开展月度剖析陈述》, 一线城市新房价格均匀环比跌落0.615%。其间广州环比跌落0.86%，北京环比微跌0.48%，深圳环比跌落0.98%，上海环比微跌0.14%。尽管不同组织计算口径略有不同，但从整体趋势上看，一线城市房价停涨乃至转跌的趋势底子树立。
调控房价一线城市首战之地
住建部住所方针专家委员会副主任委员顾云昌曾把我国楼市比作一条摇动的龙，一线城市是龙头，二线城市是龙脖子，三四线城市是龙身，五线城市是龙尾。依照这一理论，房地产调控首先要抑制住一线城市的房价上涨。
一线城市是上一轮房价涨幅最大的，也是本轮调控最为严峻的。依照国家计算局发布的百城住所价格指数，2016年9月一线城市月度涨幅到达26.72%的前史高点。2016年12月的中心经济工作会议，初次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。2017年，各大城市纷繁敞开严峻调控，限购、限贷、限售、限价、限商的“五限”方针在一线城市全面铺开并不断加码。
以北京为例，2016年9月新建住所价格指数同比涨幅到达27.8%，2016年9月，“9·30”新政出台，包含加大住所用地供给力度、加速自住型产品房供给、强化“控地价、限房价”交易方式、完善不同化住所信贷、加强出售办理等。2017年的“3·17”新政再次加码，包含“认房又认贷”、进步二套房首付份额等办法。随后的3月26日，北京出台的《关于进一步加强商业、工作类项目办理的布告》，对商住项目进行了全面标准。这也成为北京楼市的转折点，住所价格指数月度涨幅从2016年9月18.59%的高点应声而落，2019年7月这一指标下滑到1.02%。
上海的调控方针相同不手软。2017年4月开端，包含土拍实施投标复合，工作、商业特点土地不得再建类住所，开盘产品住所摇号限售，银行贷款利率上浮，严控企业购房等。受调控影响，上海住所价格指数月度涨幅从2016年10月的27.5%直落到2019年7月的-0.24%。
广州的房价在4个一线城市中最低，在房价调控方面压力相对较小。调控手法上底子沿用了北京、上海等城市的办法，包含限购、限贷、限价等办法，调控相对温文，偶有放松，房价也因而呈现了短期补涨。从房价指数月度涨幅数据看，广州的最高点呈现在2017年4月，到达18.92%，2019年7月的数据为1.96%。
深圳住所价格指数涨幅高点呈现在2016年4月，到达59.88%，在四大城市中涨幅最大，所以履行限购、限售、限价办法也更早，力度也更大。从2016年3月即开端了限购、限贷组合拳，并屡次晋级。2018年的“7·31”新政对限购、限售等办法进一步强化，包含企业限购，商务公寓限售等。尔后深圳住所价格指数涨幅一路跌落，2019年7月到达1.15%。
长效机制酝酿并逐渐显效
一线城市的房价停涨或跌落，除了依托各大城市惯用的限价、限购、限售、限贷等方针办法外，也在积极探索长效机制。例如北京，加速人口疏解、加速保证房供给成为重要手法。依据计算局的数据，北京2016年常住人口到达2172.9万的高点，2017年和2018年别离削减到2170.7万和2154.2万，两年疏解18.7万人。在保证房供给方面，依据北京市住建委刚刚发布的白皮书，2018年北京市完结各类保证性住所出资（含共有产权房）1227.2亿元，同比添加44.1%，保证房开工5.45万套。
深圳作为一线城市中人口流入最为迅猛的城市，针对土地资源的缺乏和房价高涨，于2018年6月启动了“二次房改”，本着“房住不炒”的准则，将房地产商场要点转向民生范畴。依照文件规则，深圳的商场产品住所、人才住所、安居型产品房和公共租借住所别离占住所供给总量的40%、20%、20%、20%。
制定土地供给方案，加速住所用地供给，是长效机制的重要内容。这两年一线城市房价的安稳，很大程度上得益于住所用地供给的添加和地价的安稳。
除土地稀缺的深圳外，其他三个一线城市从2017年起均显着加速了住所用地供给。2016年，北京、上海的住所用地供给别离为18幅、100幅，2017年别离为93幅、125幅，2018年别离为59幅、134幅。住所用地供给面积方面，2016年北京、上海、广州别离为133万平方米、458万平方米、272万平方米，2017年添加到700万平方米、585万平方米、323万平方米，涨幅到达了426%、28%和19%。2018年住所用地供给持续坚持适度添加。
反思：长效机制应赶快替代行政干涉
尽管强力调控之下一线城市房价得到必定操控，但问题并未得到底子处理，调控中反映出的问题也广为诟病。
首先是行政手法替代商场手法，短期办法替代长效机制。例如一线城市遍及采纳的限价、限售办法。尽管经过行政手法操控房价在计算数据上到达了短期调控方针，但由此发生的结果却十分严峻：限价带来的“阴阳合同”、绑缚出售和修建质量问题后患无穷；摇号购房强化了“买到就赚到”的投机心思；约束预售证违反商场规律，进一步加重了供求关系的失衡，带来房价反弹压力。
其次是树立一体化的房地产商场问题。我国社科院城市与竞争力研讨中心主任倪鹏飞曾在我国房地产报举行的京津冀一体化房地产百强峰会上表明，都市圈的住所商场应当是一体化的商场。也就是说在都市圈，我们的工作和住所应当能够自由地挑选。都市圈是城市住所系统的空间单元，也应当是一个一致的、同享的住所商场。房价、地价对都市圈的构成、开展以及结构的演化具有十分重要的效果。从空间上来看，不同区位房价的差异和动态改变，会使得区域的各个职业和商场主体在空间上做出挑选。
从现在状况看，行政化的区域限购方针将人口合理流动牢牢束缚住，以北上广深四大一线城市为中心的都市圈并未构成一体化的房地产商场。
7月30日的政治局会议明确提出要“执行房地产长效办理机制”。四大一线城市作为我国经济的领头羊，在树立和完善房地产长效机制方面相同需求做出演示。
