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上星期一早上的时分，在矿山路参与朋友婚礼，从酒店出来买红包袋的时分，在门口遇见了链家的人，便闲聊了几句，我们的关注点都会集在邻近的二手房上，从他口中得到的音讯是，西安上个月悉数二手房的成交量仅有3000套，同期的新房数据则是13000套；
详细到矿山路上，二手房的均价迫临16000，而同区域新开的金辉江山铭著的带装饰高层，也是相同的价格，关于周边人而言，买新买旧，与卖旧买新，都是一道新的挑选题。
买新买旧
矿山路算得上西安典型的老城区，过往的陕重厂、煤机厂都在这儿，几十年里，一直是厂区居多，尽管后来连续拆完盖楼，但老城区厂房，铁路的痕迹仍是在的，二环以西的陕重社区和西煤机社区占有了辛家庙的多半；
（西安煤矿机械厂）
二环以东则是楼房树立的商品房小区，最知名的海璟形象城，万科金域东郡，包含华远海蓝城已将区域开发殆尽，从地图上仅有能看到的只要原煤机厂的厂区，厂区在15年搬到高陵后，这块地就空了下来；
15年的时分浐灞对外招商时，原计划是商业用地，用以补全整个矿山路缺商业的问题，但没有发展，后来调整为住所用地后，便是现在看到的金辉江山铭著；
尽管其时是底价成交，但附加条件仍是许多的，比方配建五星级酒店，要求三年内完结酒店建造，五年内完结星级酒店鉴定，酒店住所同步批阅，同步建造等；这也将是西安东北区域第一座五星级酒店。
（西安东二环夜景）
尽管拿地条件不易，但东二环内约190亩的地关于任何开发商都是满足的引诱，西安人是很认主城区的；许多人的认知力，地段的重要度始终是大于产品的；这也是怎么回事开发商明知主城土地稀缺，价格高，还愿意去拿地的原因。
终究呈现在房价上，便是主城15000+起步的门槛了，这样的本钱和现状，关于开发商而言，最合算的生意便是做改进高端；
一来本钱约束，走量的刚需产品开发已不实践，其二西安主城区改进需求旺盛，有满足的商场，最终高端产品能够提高品牌知名度，以部分高端带动其他区域房源的出售。
于需求端，凭借着周边无新房，刚需盘二手迫临改进盘新房价，必然会有本地土著卖旧换新的需求在，以及新业主相同价格买新房的取向，尽管商场之间的竞赛剧烈，但周边土著仍是撑的起来的。
地缘致胜
这一点在矿山路周边很显着，区域内比较好的二手房小区为万科金域东郡和华远海蓝城，高层二手房价格根本在16000左右；
价格稍低的海璟形象城、东方罗马花园又存在户型老旧，容积率高，没有美化环境的问题，体现在房价上只要13000，以两室，小三室居多；
（金辉江山铭著实景图）
或许关于区域外的人会觉得近16000的新房价格现已不低，但又心醉于二环的方位，对面的校园，老练的交通配套；但关于区域内最早一批买商品房的人，本来5500买的现在能够16000卖出，不加钱乃至只加一点，就能同区域置换更新，层次更高的小区；
江山铭著的面积108小三室，116的三室，128小四室和136的四室，刚好掩盖的便是本区域内前几年买房，现在卖掉寻求置换的人，能够说是地缘性改进极强的一个小区；
改进类小区在矿山路沿线几乎是空白，这也解说了为什么江山铭著的音讯出来后，售楼部人川流不息的原因，多半都是周边的；
（金辉江山铭著实景图）
即使放在整个西安去比照，矿山路沿线的小区密度都是很大的，浐灞新都汇，海璟形象城，天香心苑，林邑，华远海蓝城，万科金域东郡，上东大路，红星花园，东方罗马花园，罗马嘉园，西岸世界花园等十几个小区密布散布在这儿；
由于开发时刻早，开发商水平良莠不齐，留下了许多的高密度筒子楼，户型，物业，小区环境差强人意，即使是万科，华远这种区域内较好的小区，在户型和面积段上，可供改进挑选的相同不多；这也是许多人买新不买旧的原因，距离太大，这是留给金辉巨大的商场空白；
（金辉江山铭著区位图）
一起得益于多年的开发，尽管房子差强人意，但密布住所区却带来了齐备的交通，配套，校园，这些前人熬出来的资源，关于晚进入的开发商而言，便是现成的卖点；
整条矿山路上尽管大商业缺少，但街头小店树立，地铁早已通车，早些年工厂家属院的人气沉淀仍是在的。
卖旧换新
能在这儿看房的人有两类，一种叫纠结买新买旧的人，一种是卖旧换新的人，也代表了两种不同的需求；
前者垂青的是主城区旺盛的人气，老练的配套，现成的校园，目光大多会集在二环表里，在东二环沿线，辛家庙由于小区会集，是一个挑选，价格不必赘述，能看万科华远的人是不会看海璟和罗马花园的；
（矿山路周边实景图）
在学区和小区物业的距离的确太大，但二手能看万科华远的，新房又有备选，相同16000+，还有江山铭著，二手房优势所见即所得，即买即住，下风买卖税费高，外加许多人的新房癌，这也是为什么西安二手房存量很大，但成交平平的原因；
再看新房，有更好的户型，更优的小区环境，更强的装饰，以及买新不买旧的心态作怪，多数人仍是会看新房，这是江山铭著新房的时机，虽然有晚到的优势，但实践仍是二手房的为难促成了新房的销量；这是买新不买旧的挑选，当然仅仅一部分。
更大的部分其实是在卖旧换新的这部分人身上，都说了江山铭著定位便是给周边人做改进，所以更多看房的都来自邻近的小区，仅有的落差就在于大伙很久没买过房了，当年买房矿山路的本钱只要5500，现在现已是16000入门了，心里有价格落差；
（西安浐灞三小）
但如果是以旧换新，将之前的房子卖掉后再加钱置换，那又是另一番场景了；这部分人的份额在西安各个区域都许多，买的早赶上西安房价上涨盈利，但当年目光预算有限，面积太小，小区太老，现在看着房价上涨，想到的第一个便是置换大房子；
他们置换的本钱其实是时刻和地段给的，而金辉切中的也正是此类需求，这是卖旧换新的挑选。
中心竞赛
强地缘的需求和卖旧换新的或许性之下，江山铭著对区域内现有二手房的优势就出来了，比较显着的便是小区规划和户型的比照。
江山铭著的一共面积约190亩左右，这么大面积的净地前次看到仍是东二环融创的地王，净地的优点就在于没有前史担负；
整个地块北侧为华远海蓝城一期已入住的小高；南侧为现已开学的浐灞三小，东西两边分别为老练小区；由于煤机厂厂房的前身，地块十分方正平坦，利于规划，在小区进口方位还保留了厂区大约50年树龄的法国梧桐；
（江山铭著楼位图）
小区一共规划了29栋楼，包含25栋住所，一所公办幼儿园和两栋商业，约2.5的容积率在区域内算最低的，所以能看到有六层的叠拼洋房，此前许多人惊呼的24000的价格其实指的是叠拼，其他还规划有高层和小高；
高层的价格，依据公示均价约16031元/㎡，精装饰交给，和周边二手房成交价附近，价格优势一般；但高层层高给到了3米，小高给到了3米1，户型上比较干流；
（江山铭著高层116㎡户型图）
108㎡和116平的主体结构是相同的，都是2T4带连廊的中心户，三面朝南带飘窗，不同首要体现在的客厅面积上，在现行商场归于十分常见，承受度很高的，但放在矿山路沿线，仍是第一家。
（江山铭著小高层136㎡户型图）
136㎡为小高层2T2户产品，四叶草结构，三面朝南，卧室在房间四角，三代同堂互不影响，仅有惋惜的便是南向卧室和客厅没有拉通做横厅大阳台。
叠拼洋房在区域内仍是初次呈现，毛坯交给，但价格现已到了24000+，这也是小区定位高端的支撑部分，面积186-209㎡，叠拼186平的顶跃总价在450W左右，而最贵的下叠依据楼栋、总价能到达700w左右一套，的确很美丽，不知后期周边的承受度怎么。
这种叠拼+小高+高层的布局在曲江也能看到，包含中海曲江大城，华润曲江九里，六合源大都会等，前者拉高调性，后者确保赢利，能够预想到，今后主城区的改进盘，受制于容积率约束，也无非是大平层和凹凸配两种。
江山铭著的定位和价格放在整个西安看，的确是中等，但在矿山路的特定区域，却仅此一家，这或许便是地缘带来的无形竞赛力；
作为金辉在城东的第一个小区，无论是矿山路的地段配套，仍是近190亩的规划，在西安主城区都是极度稀缺的，关于想要在主城区买房的人，这是绕不过的一个挑选。
挑选困惑
在西安限价越发严厉，主城土地断供的情况下，给主城区土著做地缘改进，现已是一个渐成规划的商场，东边的江山铭著，北边的大明宫三宝，西边的开远城，南边的恒志云都，都是这个布景下诞生的样本；
16000+买新买旧，与其说是房子的挑选问题，不如说是房价上涨的布景下，晚进场的买房人，为地段，为学区，为地铁，为主城人气，高价买单的成果，为城市稀缺资源买单；为土地资源买单的成果；
而这样的挑选困惑，在矿山路仅仅开端！
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作者：玉藻前
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